Tahliye Davaları

1-KİRA SÖZLEŞMESİ

Kira sözleşmesine ait hükümler Türk Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyi kullanmasını veya kullanmayla birlikte ondan faydalanmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da karşılık olarak kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.” şeklinde tanımlanmıştır. Taşınır ve taşınmaz malların kiraları ile ilgili tüm hususlara 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Hukuku’nda da düzenlemeler mevcuttur.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesine ilişkin hükümler 3 başlık altında düzenlenmiş olup m.299 – 338 arasında genel hükümler, m.339-356 arası konut ve çatılı işyeri kira hükümleri, 357 -378 arasında ürün kirasına ilişkin hükümler yer almaktadır. Bu sunumda, konut ve çatılı işyerleri ile ilgili tahliye davaları hakkında bilgi verilecektir.

Tahliye davası, kiracıyı kiralanan taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle tahliye etmek için kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmesini sağlamaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi (TBK md. 347 vd.); ikincisi ise dava yoluyla sona ermesidir. (TBK md. 350 vd.)

2-TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.

Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler, yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.

3-TAHLİYE DAVASI HANGİ HARCA TABİDİR?

Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harcı alınmaktadır.

4-TAHLİYE DAVALARINDA ARABULUCULUK

05/04/2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi hükmü ile Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme 01/09/2023 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.    

Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin durumlarda icra mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında arabuluculuk başvurusu dava şartı olarak aranmayacaktır. Buna karşın tahliye taahhütnamesi nedeniyle kiracının tahliyesi gibi uyuşmazlıklar ile ilgili sulh hukuk mahkemelerinde açılacak davalarda arabuluculuk başvurusu zorunlu olacaktır.

5-KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE FESHİ

Bildirim yoluyla yapılacak fesihlerde, kira sözleşmesinin sona ermesi herhangi bir mahkeme kararına bağlı olmayıp; Borçlar Kanunu 347-348. maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak burada yapılacak süre hesabında, feshe konu kira akdinin belirli veya belirsiz süreli olma durumu göz önüne alınmalıdır.

Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinde, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır.

Belirtmek gerekir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira akdini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardından ise kiraya veren, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshedebilecektir. Yargıtay 3 ay kala ulaşmasını aramaktadır. Bu husus mevzuatta “…Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” şeklinde açıklanmıştır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

ÖRNEK 1 : 25/10/2023 başlangıç tarihli 5 yıl süreli konut kira sözleşmesinde bildirimli fesih hangi tarihte yapılır ve dava ne zaman açılabilir?

Öncelikle kira süresi 25/10/2023 tarihinden itibaren 5 yıl sürecek ve 25/10/2028 tarihinde sona erecektir. Ancak kiracı tarafından süre bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunulmadığı için sözleşme 1 yıl(5 yıl değil) uzamış sayılacaktır. Bu durumda 10 yıllık uzama süresi 25/10/2038 tarihinde sona erecektir. Ancak fesih bildirimi 25/07/2039 tarihine kadar kiracıya yapılacak bildirim akabinde 25/10/2039 tarihinden sonra açılabilecektir. 

ÖRNEK 2: Belirli süreli kira sözleşmesi süre sonunda belirsiz hale gelir mi?

Konut ve çatılı işyeri olup olmama durumuna göre değişiklik arz etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve sözleşme belirli süreli olma özelliğini korur. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde ise kira süresinin bitiminde kira sözleşmesi belirsiz hale gelir. 

ÖRNEK 3: 01/05/2006 başlangıç tarihli Belirsiz süreli bir kira sözleşmesi hangi tarihte açılacak dava ile feshedilebilir?

Başlangıcı 1.5.2006 tarihi olan belirsiz süreli kira sözleşmesini, kiraya veren ancak 1.5.2016 tarihinden sonra, altı aylık dönem sonu olan 31.10.2016 tarihinde kira sözleşmesini sona erdirmek için en geç 31.07.2016 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Her yeni dönemde kira sözleşmesi yapılması halinde 10 yıllık uzama süresi, yeniden yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren başlayacaktır.

6-KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU FESHİ

Dava yoluyla yapılacak fesihler, ilgili yasal düzenlemelerde ayrıca düzenlenmiştir.

6.1. GEREKSİNİM SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Konut/işyeri gereksinimine dayalı olarak kiraya veren tarafından kira akdinin sona erdirilebilmesi için, gereksinimine ihtiyaç duyan kişi veya kişilerin kanun maddesinde sınırlı olarak sayılmış kişilerden biri olması gerekmektedir. Yasa hükmünde bu kapsamda sınırlı olarak sayılmış kişiler şu şekildedir;

-Kiraya verenin kendisi,

-Kiraya verenin eşi,

-Kiraya verenin altsoyu,

-Kiraya verenin üstsoyu,

-Kiraya verenin kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Yasa hükmünde sayılmış bu kişilerden birinin ya da birkaçının “zorunlu” konut gereksiniminin bulunması ve bu gereksinimin gerçek ve samimi olması halinde; kiraya veren tarafından mevcut kira sözleşmesi, belirli süreli ise söz konusu sürenin sonunda, belirsiz süreli ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava açılarak sonlandırılabilir.

TMK m.364 – “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.”

TBK.’nın 350. maddesinde altsoy ve üstsoy açıkça ifade edildiği için, TMK. md. 364 hükmü kapsamında geriye sadece kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri kalmaktadır.

Yargıtayın aradığı kriterler, ihtiyacın samimi olması, zorunluluk arz etmesi ve süreklilik arz etmesidir. Tüm şartların yargılama boyunca devam etmesi gerekmektedir.

ÖRNEK 4: 25/10/2023 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesine istinaden 25/12/2025 tarihinde evlenecek oğlu ile ilgili tahliye davasını kiraya veren ne zaman açabilir?

Bu dava en erken 25/10/2033 tarihinde açılabilecektir.

Bu yasa hükmünden yararlanılarak gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin, söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı ve yerinde sebebe dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün değildir. Aksi halde kiraya veren, son kira yılında ödenmiş 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere kiracıya tazminat öder.

• YARGITAY 3. HD. 2017/6483 E., 2019/2527 K.

“Kiracının, kiralanan taşınmazı gereksinim/ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanmadan sözlü veya yazılı ihtar üzerine boşaltması halinde yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmemiş sayılacağı”

6.2.YENİDEN İNŞA VEYA İMAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise tahliye davası açılabilecektir. Burada önemli olan iki husus, söz konusu tadilatların esaslı olması ve gerçekleştirilecek işlemler sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olmamasıdır.

Kiralananın yeniden inşayı veya imarı nedeniyle açılacak tahliye davaları; belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu ise işbu sürenin sonundan, belirsiz süreli bir sözleşme ise genel hükümlere göre belirlenecek fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır ve bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup kendiliğinden dikkate alınmaktadır.

Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre davacının bu sebebe dayanması halinde kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği konusunda detaylı bir rapor alınarak çıkan sonuca göre bir karar verilmektedir.

Yeniden inşa veya imar nedeni ile tahliyesine karar verilen taşınmazın, herhangi bir haklı ve yerinde sebep olmaksızın, tahliyeden itibaren 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir. Ayrıca söz konusu yeniden inşa veya imar çalışmalarının tamamlanmasından sonra da eski kiracının işbu taşınmaz üzerinde öncelikli olarak kiralama hakkı bulunmakta olup, kiraya veren tarafından bu hususa ilişkin olarak eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.

İşbu öncelik hakkı, eski kiracı tarafından bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde kullanılabilir. Belirtmek gerekir ki; kiraya veren tarafından söz konusu öncelik hakkı sona erdirilmeksizin, yenilen taşınmazın 3 yıl geçmeden başka birine kiralanması mümkün değildir.

6.3.YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİ İLE TAHLİYE DAVASI

Kira ilişkisinin kurulmasından sonra; sözleşmeye konu kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi halinde, kural olarak yeni malik kira ilişkisinin tarafı olacaktır. Fakat yeni malikin veya kanunda sınırlı olarak sayılan kişilerin, söz konusu taşınmazı konut veya işyeri ihtiyacı nedeni kullanma zorunluluğunun bulunması halinde, yeni malik tarafından açılacak tahliye davası ile taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir.

İşbu davanın açılabilmesi için konut veya işyeri ihtiyacı duyan kişilerin kanunda sayılan kişilerden olması gerekmekte olup bu kişiler; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Ayrıca söz konusu konut veya işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi olması gerekmekle birlikte, bu hususa ilişkin davanın açılması birtakım hak düşürücü sürelere tabi tutulmuştur. Şöyle ki;

Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davası ile ilgili, kira sözleşmesine konu taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde söz konusu durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla 6 ay sonra açılması gerekmektedir. Ayrıca buna ilave olarak, yeni malik tarafından işbu gerekçeye dayalı tahliye davası açma hakkının, söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kullanılması da mümkündür.

ÖRNEK 5: 6 Aylık süre ne zaman başlar?

Yargıtay, 6 aylık sürenin başlangıcı için önceki kararlarında bildirimin yapıldığı, yani ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihi esas alıyordu. Ancak güncel ve istikrar kazanmış kararlarında 6 aylık sürenin iktisap tarihinden itibaren başladığı belirtilmektedir.

• YARGITAY HD 2019/1642 E., 2019/2625 K., 27/03/2019 T.

“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.”

6.4. TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi’nin 1. fıkrasında “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” denilerek tahliye taahhüdünün hukuki niteliği açıklanmıştır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı şekilde verilmesi gereklidir. Bu anlamda tek taraflı bir beyanla verilebileceği gibi, kiraya veren ile karşılıklı bir anlaşma şeklinde de yapılabilir. Tahliye taahhüdünün ikinci geçerlilik şartı da tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belli olmasıdır. Belli bir tarih arandığı için şarta bağlı tahliye taahhütleri geçerli değildir. Üçüncü olarak taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden ve açıkça maddede yazılmamış olsa da kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Son koşul ise taahhüdün kiracının bizzat kendisinin vermiş olmasıdır. Birden fazla taahhüt varsa taahhüdün geçerliliği için tamamı tarafından verilmiş olması gerekir.

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda ise yeni malik kiraya verenin haklarına halef olacağından taahhüt talebinden yararlanacaktır.

Mahkemeler tahliye taahhütnamesi nedeniyle ikame edilen davalarda tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte baskı altında imzalandığı iddiasının yazılı delille ispatlanabileceğine karar vermektedirler. Bu sebeple tanık dinletilmesi talebinin reddine karar verilmektedir.

ÖRNEK 6 : Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davasını kiraya veren olmayan malik açabilir mi?

Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye taahhütnamesine dayalı davanın mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Bunun dışında TBK m.350/1 uyarınca gereksinim sebebiyle, TBK m.347 gereğince on yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle veya Türk Borçlar Kanununda belirtilen kira sözleşmesini diğer sona erdirme nedenlerine bağlı olarak açılacak tahliye davaları mülkiyet hakkına bağlı olarak kural olarak kiraya veren olmayan malik tarafından da açılabilecektir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda Yargıtay birçok kararında, tahliye taahhüdünün tahliye ve taahhüt kısmının boş olarak teslim edilmesi halinde kiraya verene boşlukları doldurma yetkisi tanındığı gerekçesiyle taahhütnamenin geçerli olduğuna karar verilmektedir.

• YARGITAY 3. HD. 2017/3375 E. 2017/5844 K. 24/04/2017 T.

‘’… kaldı ki belgenin boş olarak imzalanmış olması da belgenin geçersizliği anlamına gelmediği ” beyaza atılan imza” belgenin içeriğinin karşı tarafa duyulan güven gereği istediği şekilde doldurması yetkisinin de belgeyi imzalayan tarafından verildiği, bu sebeplerle tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması içeriğinin imzalayan kişinin iradesi dışında olmadığı gibi ve yukarıda da belirtildiği üzere mecura girildikten ve kira ilişkisi başladıktan bir süre sonra belgenin imzalanarak karşı tarafa verilmesi nedeni ile yargılamanın yenilenmesi şartlarının oluşmadığı anlaşıldığından talebin reddine…”

6.5.İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Haklı sebebin varlığının kabul edilebilmesi için, kiracının kirayı zamanında ödememesi gerekir. Ancak Yargıtay’a göre ihtarname kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa haklı bir ihtar gerçekleşmiş sayılmaz.

ÖRNEK 7: 23/10/2023 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinde 24/12/2023 tarihinde ilk ihtarname, 24/03/2024 tarihinde ikinci ihtarname çekilmiş ve tebligat yapıldıktan sonra ödeme yapılmıştır. İki haklı ihtar şartları mevcut mudur? Dava ne zaman açılmalıdır?

Kira süresinin bir yıldan uzun süreli olması halinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde davanın açılması gerekmektedir. Bu kapsamda 23/10/2024 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir.

6.6.KİRACININ AYNI ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇERİSİNDE MESKENİNİN BULUNMASI SEBEBİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASI

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir. Tahliye davasının şartları;

• Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediyesi Sınırları İçerisinde Bir Konutunun Olması,
• Kiracıya Veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Konutun Oturmaya Elverişli Olması,
• Kiracıya Veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Bir Konutun Olduğunun, Kiralayan Tarafında Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Bilinmemesi,
• Dönem Bitiminden İtibaren Bir Aylık Süre İçerisinde Dava Açılması,

7-TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI VE ŞARTLARI NELERDİR?

Kiraya veren tarafından, yukarıda ifade edilen bildirim yolu ile açılacak tahliye davası hariç diğer davalarda, dava açma süreleri içerisinde, söz konusu sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla, kiraya verenin yeni kira yılı boyunca tahliye davası açma hak ve yetkisi geçerliliğini koruyacaktır.

Örneğin, 01/01/2023 tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi kapsamında ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının 01/01/2024 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Ancak kiraya veren en geç 01/02/2024 tarihine kadar kiracıya yapacağı bildirimle ihtiyacı bulunduğunu ve dava açacağını bildirmişse, bu davayı 31/12/2024 tarihine kadar açabilecektir.

• YARGITAY 3. HD. 2017/2358 E., 2017/2601 K.

“Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir.”

8-İCRA-İFLAS KANUNUNA GÖRE TAHLİYE YOLLARI

İcra-iflas hukukunda çeşitli takip türleri bulunmaktadır. Bu takip türleri arasında kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip türü de bulunmaktadır. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi sebebiyle başlatılabilecektir. Bu iki takip yolundan hangisi takip edilecekse tahliye davasında o hususu ispat etmek gerekecektir. Söz konusu icra takipleriyle kira bedelleri ve taşınmazın tahliyesi aynı anda talep edilebilmektedir.

8.1-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak bir ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için kiracıya süre verir. Borçlunun bu icra takiplerine de itiraz etme hakkı mevcuttur. Borçlu bu itiraz hakkını 7 gün içerisinde kullanabilir. Takipte mevcut olan süreler birbiri içerisindedir. Ödeme emrinin borçluya tebliğ edilmesiyle birlikte her iki süre de başlamaktadır. Kiracı bu ihtarın tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içerisinde borcunu ödemez ve itiraz süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Kiraya veren bir yandan kira alacağının tahsili için işlemlere başlarken diğer yandan İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvuruda bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesi’nden tahliye talebinde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye talebinde mutlaka bulunması gerekmektedir. Tahliye talepli şekilde icra takibi başlatılabilmesi için kira sözleşmesinin mevcudiyeti şarttır. Fakat adi yazılı kira sözleşmesinde imzanın inkâr edilmesi veya sözlü sözleşmeye karşı çıkılması durumunda kiralayan icra mahkemesinden tahliye talep edemez. Zira bu gibi durumlarda uyuşmazlık hali yargılamayı gerektirdiğinden genel mahkemeye başvuruda bulunulması gerekmektedir. Kiraya veren takip talebinde kira alacağının miktarını da belirtmelidir. Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmemesi halinde kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılacaktır. Zira itiraz edilmemekle birlikte icra takibi kesinleşmiştir. Her ne kadar icra takibi kesinleşmiş de olsa kiraya veren hemen tahliye yoluna başvuramayacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nda borçluya ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 günlük ödeme süresi tanınmıştır. Alacaklı olan kiraya verenin bu süreyi beklemesi gereklidir.

ÖRNEK 8: Kiracı/borçlu tarafından 7 gün içerisinde takibe itiraz edilmemiş ancak 20. Gün ödeme yapılmıştır. Tahliye davası açılabilir mi?

30 gün içerisinde ödeme yapılmış olması sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır.

Alacaklı kiraya veren, ödeme emrine itiraz edilememesi ve ödeme yapılamaması halinde söz konusu ihtar süresi olan 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’nden tahliyeyi talep etmelidir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir koşul olarak aranmayacaktır. Kiraya verenin elinde yazılı bir kira sözleşmesi olması dahi tahliye davasını açabilecek ve cebri icra işlemlerine devam edebilecektir. Tahliye davası sonucunda kiralananın tahliyesine hükmedilse de alacaklı tarafından hemen tahliye işlemleri gerçekleştirilmez. Tahliye kararı üzerine borçlu kiracı üç aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilecektir (İİK 269 c/3 hükmü ve ayrıca İİK 36. madde).

8.2-Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye yoluna başvuru yapmak için kira bedelinin ödenmemesinden farklı olarak alacaklı kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün bulunması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma ile kiraya verilen taşınmazın bu şekilde tahliyesi sağlanamayacaktır. Özellikle konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan yerlerin tahliyesi için sürenin sona ermesi ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması da yeterli değildir. Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. Bu taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi olmasa dahi tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi sebebiyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesi ardından artık sadece tahliye söz konusu olacaktır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin sona erdiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin yenilenmesini istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için icra takibi başlatılmalıdır (İİK 272/1; TBK 352. m.). Bu sürenin niteliği hak düşürücü olduğundan İcra Mahkemesi bu hususu kendiliğinden dikkate almak zorundadır. Tahliye talebi ile birlikte yazılı kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü de icra müdürlüğüne sunulmalıdır. Yine burada da borçlu olan kiracı tahliye emrinin kendisine ulaştığı andan itibaren yedi gün içerisinde icra takibine itiraz edebilir. Kiracı taraf açık bir şekilde imzayı inkâr ederse icra mahkemesi bu konuda imza incelemesi yapamayacaktır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir. Açıklananlar doğrultusunda kiracı taraf yasal süresi içerisinde tahliye emrine itiraz etmezse veyahut itiraz edip de itirazı alacaklı tarafından kaldırılırsa icra dairesi tarafından kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır ve kiralanan kiraya verene teslim edilir.

9- TBK m.315 KAPSAMINDA TAHLİYE DAVASI

Kiracının temerrüdü TBK m.315’te düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

Temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için kiracı ihtarnamenin tebliğinden itibaren verilen süre içerisinde geciken kira bedelini ödemez ise kira döneminin sonu beklenmeden temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilir. Davanın Sulh Hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.